Hacı Osman YILDIZ

"KORONA VİRÜS" VE KİRA SÖZLEŞMELERİNDE UYARLAMA

• 14 Nisan 2020
• Yazar

Bilindiği üzere 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir. Ardından 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu sefer 1.3.2020-30.6.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Ancak bu dönem geçtikten sonra ekonomik anlamda kalkınmanın ve normalleşme sürecinin hangi hızda olacağı tam olarak bilinemediği için bir sonraki aşamada ortaya çıkabilecek en büyük uyuşmazlıklardan bir tanesi de kira bedellerinin "kiracılara" aşırı gelmesi olacaktır.

Öncelikle uyarlamayı açıklamakta fayda bulunmaktadır.

Uyarlama, sözleşmelerin kuruluşunda tarafların yükümlülüklerini birlik içerisinde oluşturmasından sonra ortaya çıkan yeni koşullara istinaden yükümlülüklerin dönem şartlarına uydurulmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu " Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138. maddesinde " - Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır." demekte olup, kira sözleşmelerinin belli koşullarda değiştirilebileceğini hüküm altına almıştır.

İşbu madde hükmünün uygulanabilmesi için Yargıtay;

• Uzun süreli bir sözleşmenin bulunması,
• Hal ve şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülemeyen değişiklikler olması,
• Bu değişikliklerin objektif nitelik taşıması,
• Oluşan olağanüstü koşullar altında kira ilişkisinin devamının katlanılamaz hale gelmesi gerekmektedir, demekte olup, bu hususlara ek olarak tarafların amacı ve dürüstlük kuralı sayın mahkemelerce göz önünde bulundurulacaktır.

Dünyada ve ülkemizde yaşanılan Covid-19 virüs salgını nedeniyle ekonomik anlamda ülkeler birçok problem yaşamaktadır. Elbette bu durumdan en çok zarar göreceklerden bir tanesi de kiracılar olacaktır. Öyle ki hayatın durması her alanı etkilediği gibi birçok işletme yeri de kira sözleşmesine istinaden kiralanmış olup, tahmini bir kazanç üzerinden kira bedellerini kabul etmişlerdir. Ancak gerek devlet tarafından alınan önlemler gerekse de kiracıların şahsi olarak aldıkları önlemler kapsamında ticari faaliyetler zarar görmüştür. Bu durum sözleşmelerin yapıldığı döneme ait tahmini kazancı etkilemiştir.

Yargıtay'ın aramış olduğu kıstasları yukarıda belirtmiştik. Baktığımız zaman en önemli hususlar;  "olağanüstü" ,  "önceden öngörülemeyen değişiklik" ve  "kira ilişkisinin devamının katlanılamaz" olmasıdır.

Takdir olunmalıdır ki Covid-19 gerçekten olağanüstü bir durumdur. Yine takdir olunmalıdır ki bu durum öngörülememiştir. Birçok işletmenin gerçekten zor günler geçirdiği bu dönemde yine kanun koyucu ifanın yani yükümlülüklerin yerine getirilmesinin ciddi anlamda etkilenebileceği bu gibi durumlarda vatandaşlarını korumak ve adaleti sağlayabilmek için gerekli hükümleri koymuştur.

Kanun açık ve nettir. Maddi anlamda en önemli şartları yukarı kısımda tartışmış isek de "dürüstlük" şartı her davanın kaide niteliğinde şartı olup, bu uyuşmazlıkta da göz ardı edilemeyecektir.

Başta daha fazla vatandaşımızın hayatını kaybetmemesi, ülkemizin ve dünyanın bu olağanüstü durumu bir an evvel atlatması temennimdir. Hukuki anlamda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları kaleme almak ve bir nebze de olsa adalet mekanizmasının çarklarını döndürebilmek her hukukçunun olduğu gibi benimde hedefimdir.

Şartlar ne olursa olsun HUKUK bizi koruyacak ve adalet elbet tecelli edecektir. Tarihin her zorlu dönemini atlatmış olan Türk milleti bu süreci de elbet atlatacaktır.